Dane a podmienky pri predaji nehnuteľnosti získanej dedením, darovaním, v bezpodielovom spoluvlastníctve a výnimky
Pri predaji nehnuteľnosti na Slovensku je dôležité poznať a dodržiavať platné právne predpisy, ktoré sa líšia v závislosti od formy vlastníctva. Predaj nehnuteľnosti môže nastať v rôznych situáciách, ako je podielové vlastníctvo, dedenie alebo darovanie, ako aj v bezpodielovom spoluvlastníctve.
V nasledujúcom článku preskúmame proces predaja nehnuteľnosti v týchto špecifických situáciách a upozorníme na kľúčové aspekty podľa slovenských zákonov.
Predaj nehnuteľnosti získanej dedením:
Predaj nehnuteľnosti získanej dedením je viazaný na právne postupy týkajúce sa dedičstva. Podľa slovenských právnych predpisov dedič získava nehnuteľnosť automaticky po úmrtí zosnulého, ale na prevod nehnuteľnosti na nového vlastníka je potrebné mať právoplatné dedičstvo a preukázať to výpisom z úradu pre evidenciu dedičstva. Predaj nehnuteľnosti získanej dedením sa riadi rovnakými postupmi ako predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom vlastníctve, pričom sa dodatočne vyžaduje aj predloženie relevantných dokumentov potvrdzujúcich právoplatné dedičstvo.
Ak ste nadobudli byt alebo dom dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, od dane je oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa, kedy nadobudol poručiteľ nehnuteľnosť do vlastníctva alebo spoluvlastníctva.
Poručiteľ je osoba, po ktorej sa dedí. O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade, napríklad matka, otec, stará matka, vnuk, syn a podobne. Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.
Predaj nehnuteľnosti získanej darovaním:
Predaj nehnuteľnosti získanej darovaním vyžaduje dodatočné overenie a potvrdenie darovacej zmluvy, ktorá je základným dokumentom pri prevode vlastníckych práv. Darovacia zmluva musí byť notársky overená a obsahovať presné podmienky darovania nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľnosti získanej darovaním nasleduje rovnaké postupy ako predaj v bezpodielovom vlastníctve. Okrem toho je potrebné predložiť aj darovaciu zmluvu a všetky relevantné dokumenty súvisiace s darovaním nehnuteľnosti.
Darovanie a následný predaj nie je z hľadiska dane z príjmov ničím výnimočný. Čo znamená, že darovanú nehnuteľnosť môžete predať prakticky kedykoľvek, ale v prípade, ak ju predáte do 5 rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva, ste povinní platiť daň. Z čoho teda vyplýva, že príjem z predaja nehnuteľností nadobudnutých darovaním je oslobodený od dane až po 5 rokoch od momentu nadobudnutia.
Dôležité je však rozlíšiť dedenie a darovanie. Pri darovaní nehnuteľnosti sa totiž nezapočítava doba vlastníctva darcu, aj keby išlo o darovanie v priamom rade.
Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve:
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vzniká automaticky uzatvorením manželstva. Je možné ho upraviť notársky overenou dohodou, ale nemôžete sa mu úplne vyhnúť. Príjem z predaja nehnuteľnosti 
sa delí medzi manželov v rovnakom pomere, ak sa nezhodnú inak.
Do bezpodielového spoluvlastníctva patrí všetko, čo jeden z manželov nadobudne za trvania manželstva, okrem niektorých výnimiek, ako je darovanie, dedenie alebo získanie nehnuteľnosti pred manželstvom. Osobitné dohody umožňujú úpravu časových okolností, obsahu a spravovania spoluvlastníctva, ale nie jeho úplné vylúčenie. Manželia majú právo užívať nehnuteľnosť spoločne a zdieľať náklady. Bežné veci môže zaobchádzať každý z manželov, no väčšie rozhodnutia vyžadujú súhlas oboch. Rozvedením manželstva sa bezpodielové spoluvlastníctvo zaniká a majetok sa musí vysporiadať.
Vysporiadanie môže prebiehať dohodou alebo rozhodnutím súdu. Ak nedôjde k dohode, súd môže priradiť nehnuteľnosť len jednému manželovi, ktorý musí druhému vyplatiť. Ak sa nehnuteľnosť nevyberie, môže súd rozhodnúť o zriadení podielového spoluvlastníctva s rovnakými podielmi.
Dedičská daň a výnimka pri dedení v priamom rade:
Daň z dedičstva sa neplatí, pokiaľ sa dedič nerozhodne svoje dedičstvo predať skôr, ako uplynie lehota 5-tich rokov. Pri dedení nehnuteľnosti v priamom rade a následnom predaji tejto nehnuteľnosti môže
nastať daňová povinnosť, ktorú je potrebné zvážiť. Táto daň sa vypočíta ako rozdiel medzi cenou stanovenou v uznesení o dedičstve a predajnou cenou nehnuteľnosti, pričom sadzba dane je stanovená na 33% (19% je daň a 14% sa odvádza do zdravotnej poisťovni). Je dôležité mať na pamäti, že táto povinnosť vzniká iba v prípade, ak nehnuteľnosť predáme skôr, ako uplynie 5 rokov od jej nadobudnutia.
Pri dedení po poručiteľovi v priamom rade, ako je napríklad otec, matka alebo starý otec, je dôležité poznamenať, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo samotného poručiteľa. To znamená, že ak napríklad starý otec vlastnil nehnuteľnosť po dobu 5 rokov a viac, jeho syn, ako právny nástupca, môže túto nehnuteľnosť predať bez povinnosti platiť daň z rozdielu cien. Táto výnimka umožňuje zachovať kontinuitu vlastníctva a chráni dediča pred daňovými povinnosťami v prípade rýchleho predaja dedičského majetku.
Naša realitná kancelária Slovakia Reality Vám vie ponúknuť odborné poradenstvo a podporu v oblasti právnych služieb, dedičstvo, vecné bremená, dane z nehnuteľností, exekúcie. S našou pomocou môžete mať istotu, že Váš proces predaja alebo kúpy prebehne hladko a úspešne.
Ak zvažujete predaj alebo kúpu nehnuteľnosti a hľadáte profesionálnu realitnú kanceláriu, sme tu pre Vás! Pri rozhodovaní o predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je dôležité mať na svojej strane spoľahlivého partnera.
Viac o nás a našich službách si môžete pozrieť v sekcii: O nás.
...pre váš kvalitnejší život
ODPORÚČANÉ ČLÁNKY:
